Dasar Hukum Pungutan Jual Beli Tanah di Desa yang Sah Secara Hukum

Transaksi properti di wilayah pedesaan sering kali menyisakan tanda tanya besar bagi masyarakat terkait biaya-biaya tambahan yang diminta oleh pihak perangkat desa. Memahami dasar hukum pungutan jual beli tanah di desa bukan hanya soal finansial, melainkan juga bentuk perlindungan hukum bagi penjual maupun pembeli agar tidak terjebak dalam praktik pungutan liar (pungli) yang merugikan. Secara umum, setiap tarikan biaya dalam administrasi negara harus didasarkan pada regulasi yang jelas, baik itu undang-undang, peraturan pemerintah, maupun peraturan daerah.

Dalam praktiknya, banyak warga yang menganggap bahwa memberikan sejumlah uang kepada pihak desa sebagai 'uang administrasi' atau 'uang saksi' adalah hal yang lumrah. Namun, secara yuridis, tidak semua tarikan tersebut memiliki payung hukum yang kuat. Penting bagi kita untuk membedakan mana pajak yang wajib disetor ke kas negara, mana biaya jasa layanan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan mana pungutan yang diatur dalam peraturan desa. Artikel ini akan mengupas tuntas struktur legalitas di balik biaya-biaya tersebut berdasarkan hukum positif yang berlaku di Indonesia.

Landasan Hukum Utama Transaksi Pertanahan di Indonesia

Setiap peralihan hak atas tanah di Indonesia mengacu pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Undang-undang ini merupakan payung hukum tertinggi yang menegaskan bahwa semua tanah di wilayah Indonesia memiliki fungsi sosial dan administrasinya diatur oleh negara. Terkait dengan prosedur jual beli, pelaksanaannya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Berdasarkan aturan tersebut, setiap jual beli tanah wajib dibuktikan dengan sebuah akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam konteks pedesaan, Camat sering kali bertindak sebagai PPAT Sementara (PPATS) jika di wilayah tersebut belum terdapat cukup PPAT umum. Di sinilah sering muncul biaya-biaya administrasi yang kadang kala dianggap sebagai pungutan desa. Namun, perlu dicatat bahwa biaya PPAT telah diatur batasan maksimalnya agar tidak membebani masyarakat secara berlebihan.

Jenis Pungutan Resmi dalam Jual Beli Tanah

Secara garis besar, terdapat tiga kategori besar biaya yang sah secara hukum dalam proses transaksi tanah di desa. Tanpa adanya komponen ini, proses balik nama atau sertifikasi tanah bisa terhambat di kantor pertanahan (BPN). Berikut adalah rinciannya:

1. Pajak Penghasilan (PPh) Final

Bagi penjual tanah, terdapat kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan dari dialihkannya hak atas tanah dan/atau bangunan. Dasar hukumnya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Besaran PPh ini umumnya adalah 2,5% dari nilai bruto pengalihan (nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi).

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Pihak pembeli memiliki kewajiban membayar BPHTB. Dasar hukum pungutan ini adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. BPHTB merupakan pajak daerah, sehingga tarifnya bisa berbeda-beda tergantung kebijakan pemerintah kabupaten/kota setempat, namun umumnya sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

3. Biaya Jasa PPAT atau PPATS

Honorarium PPAT/PPATS diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021. Pasal 11 dalam aturan tersebut menyatakan bahwa biaya jasa hukum (honorarium) PPAT tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum dalam akta. Biaya ini sudah termasuk biaya saksi-saksi dalam pembuatan akta tersebut.

Legalitas Pungutan Melalui Peraturan Desa (Perdes)

Sering kali, pemerintah desa memungut biaya dengan dalih "sumbangan untuk pembangunan desa" atau "biaya administrasi desa". Pertanyaannya, apakah hal ini memiliki dasar hukum pungutan jual beli tanah di desa yang kuat? Jawabannya ada pada Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa.

Berdasarkan UU Desa, pemerintah desa memang diberikan kewenangan untuk memiliki pendapatan asli desa (PADesa), yang salah satunya bisa bersumber dari pungutan desa. Namun, pungutan tersebut wajib memiliki dasar berupa Peraturan Desa (Perdes) yang telah dikonsultasikan dan mendapatkan evaluasi dari pemerintah kabupaten. Jika sebuah desa memungut biaya tanpa adanya Perdes yang sah, maka tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai pungutan liar.

"Pungutan desa harus didasarkan pada azas keadilan, transparansi, dan kemanfaatan umum, serta dilarang keras bertentangan dengan kepentingan umum atau peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi."

Tabel Estimasi Biaya Resmi Jual Beli Tanah

Berikut adalah tabel ringkasan untuk membantu Anda menghitung estimasi biaya yang sah dalam transaksi tanah:

Cara Mengidentifikasi Pungutan Liar (Pungli) di Desa

Masyarakat harus cerdas dalam membedakan antara retribusi resmi dan pungli. Berikut adalah ciri-ciri pungutan yang berpotensi melanggar hukum:

• Tidak Ada Dasar Perdes: Perangkat desa tidak mampu menunjukkan dokumen Peraturan Desa yang mendasari tarif pungutan tersebut.
• Tanpa Kuitansi Resmi: Pembayaran dilakukan tanpa bukti terima yang sah dari bendahara desa.
• Tarif Tidak Wajar: Nilai yang diminta jauh melebihi batas kewajaran atau melampaui tarif maksimal 1% yang ditetapkan untuk PPAT.
• Paksaan: Adanya ancaman bahwa surat-surat tidak akan diproses jika tidak membayar sejumlah uang tertentu yang tidak berdasar.

Jika Anda menemukan indikasi pungli, Anda dapat melaporkannya melalui kanal resmi Saber Pungli yang dikelola oleh pemerintah atau melakukan pengaduan kepada Ombudsman Republik Indonesia. Penting untuk diingat bahwa perangkat desa yang melakukan pungli dapat dijerat dengan Pasal 12 huruf e UU Tipikor dengan ancaman pidana yang serius.

Kesimpulan

Memahami dasar hukum pungutan jual beli tanah di desa adalah langkah preventif agar proses administrasi aset Anda berjalan lancar dan bersih. Secara hukum, pungutan yang diakui hanya meliputi pajak negara (PPh), pajak daerah (BPHTB), jasa PPAT (maksimal 1%), dan pungutan desa yang didasarkan pada Peraturan Desa yang sah. Di luar komponen tersebut, masyarakat berhak menolak atau mempertanyakan urgensi dari biaya yang ditagihkan. Selalu pastikan setiap transaksi didokumentasikan dengan baik dan mintalah bukti bayar resmi untuk setiap rupiah yang Anda keluarkan guna mendukung tata kelola administrasi desa yang transparan.